原定于10月8日正式開盤的前灘東方悅瀾項目，最終選擇在國慶節前夕搶跑入市，96.9分的入圍積分也一舉超越瑞虹海景壹號，創下今年上海市新房入圍積分新高，為“金九”樓市畫上了一個感嘆號。
進入“銀十”，上海房地產市場依舊彰顯韌性？硕鸾y計數據顯示，今年國慶節期間，全國40座重點監測城市累計成交96.2萬平方米，環比下降84%，同比下降26%。而在一線城市中，僅上海市成交量同比實現了大幅增長，漲幅高達38%。
連日來，《中國經營報》記者走訪招商虹璽、大華 薈和東方悅瀾等多個項目了解到，上海市房地產市場正延續分化趨勢，外環內保持較高熱度，改善類尤其是內環內的項目尤為受購房者關注，但郊區非熱門板塊開盤去化尚承壓。
另外，隨著上海市第三批集中供地“落槌”，不僅等民營房企開始回歸，1054億元的成交金額也刷新了上海市歷次集中供地的總價紀錄，在全國已完成的各試點城市、各批次集中供地攬金排名中也名列榜首。
中指研究院研究報告指出，9月底，政策層面接連釋放重大利好，有望帶動房地產市場預期好轉。四季度，預計伴隨著宏觀經濟穩定恢復、“保交樓”持續推進以及降低房貸利率、減免稅費等相關舉措持續落地，購房者置業情緒將會有所修復，房地產市場亦有望底部企穩。
“紅盤”入圍分再創新高
今年三季度，上海市房地產市場持續恢復，復蘇回暖進程領跑全國。
由于項目所處的浦東新區前灘板塊住宅供應已接近尾聲，前灘東方悅瀾由此成為了上海市第四批次新房認購中的“流量擔當”。
記者在采訪中了解到，前灘東方悅瀾項目銷售均價11.9萬元/平方米，主要包括84～165平方米的高層精裝產品，預計于2023年12月交房。在此次推出的481套房源中，共收到1477組有效認購，973組客戶最終入圍，入圍分高達96.9分。
在認購率高企的情況下，前灘東方悅瀾項目需要基礎分60分（滿分）和205個月社保方能達到入圍門檻。同時，由于該項目最高社保繳納月數為235個月，因此基礎分50分及以下的家庭自動失去了入圍資格。
“9月7日，我們項目開啟認購，第一天的預約名額就滿額了。中秋節期間，項目有上千人在網上進行認購，整個假期都在整理、審核客戶資料。一直到國慶節前開盤，每天接待的訪客都有上百組，我們現在終于能夠放假了！10月9日，前灘東方悅瀾項目一名置業顧問向記者感慨道。
“紅盤”熱銷也是上海房地產市場復蘇的一個標志。中指研究院近日發布的研究報告顯示，今年三季度，上海市房地產市場持續恢復，復蘇回暖進程領跑全國，商品住宅成交面積同比增長了約5成，這一成績在全國各大城市中頗為突出。
而在國慶節期間，上海市房地產市場熱度有所下降，共有6個項目集中認籌，僅柏悅前灣和虹橋璀璨公館觸發積分，近郊弱區位、臨港無軌交以及遠郊項目認籌情況不佳。
中指研究院統計數據顯示，國慶節期間，上海市新房成交面積為4.14萬平方米，較去年同期日均成交面積下降47%，較2019～2021年同期日均成交面積下降45%。
“9月，上海市新房成交釋放比較明顯，在連續上沖之后短期會有調整、喘息的需要！痹谏虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦看來，國慶節期間外出游玩的人較多，房地產市場也沒有持續上漲的強烈預期，買房并不是最重要的任務。同時，當前推盤采用集中供應形式，推盤節奏和以往也不太一樣，項目一旦拿到預售證就可以馬上開盤，很難精準“算”在國慶節假期內，因此上海市房地產市場短期交易低迷是正，F象。
改善項目韌性十足
在房地產市場整體低迷的大環境下，改善類項目熱銷也更加彰顯出上海樓市的韌性。
“這幾天正值項目認籌，我們經常來不及吃飯，各大平臺上的消息有時候都來不及回復！10月12日晚上10點半，虹口區招商虹璽項目置業顧問李麗（化名）向記者表示。
據李麗介紹，招商虹璽項目位于上海市內環內的瑞虹板塊，緊挨著和平公園。項目分為兩期開發，一期已在今年上半年售罄，當時推出了379套房源，入圍積分達到67.34分。二期累計推出164套房源，將在今年第五批次新房認購中集中上市，項目已于10月11日開啟認籌，10月15日截止。
“認籌剛開始兩天，確認的客戶數就已突破了300組！崩铥愔毖，招商虹璽二期的入圍分預計將遠超一期，“我不建議積分80分以下的客戶來‘陪跑’了，第五批次新房中還有不少優質的改善類項目可供選擇！
記者在走訪中發現，在房地產市場整體低迷的大環境下，改善類項目熱銷也更加彰顯出上海樓市的韌性。
位于普陀區的大華 薈項目同樣臨近內環，計劃于11月份推出二期房源。據該項目置業顧問介紹，項目一期共推出了56套疊加房源，均價為13.2萬元/平方米，認購當天便售罄。二期將推出300余套高層和洋房房源，戶型面積介于97～106平方米之間，總價預計在1000萬元左右。
“這個項目基本是不愁賣的。國慶節期間每天有五六十組的到訪量，預計蓄客和銷售不成問題！鄙鲜鲋脴I顧問告訴記者。
在業內人士看來，上海樓市近年來呈現出“中心熱、外圍冷”的市場格局，但由于中心城區房源稀缺性凸顯，不少近郊的改善項目也受到購房者追捧。
10月3日，位于嘉定區南翔板塊的碧桂園·柏悅前灣項目結束認購，共有390余組客戶認購，認購率達到162%，成為上海市第五批次上市新盤中首個觸發積分的樓盤；而位于大虹橋板塊的虹橋璀璨公館項目，共推出了537套房源，認購超過1320組，認籌率高達246%。
“國慶節期間，上海市成交前10名的項目均是改善型項目，這與改善產品推盤積極密不可分！北R文曦分析認為，國慶節前出臺了賣房退稅、公積金利率下調等一系列政策利好，對市場信心起到提振作用，預計國慶節后的交易節奏會穩步恢復，“整個10月份的表現值得市場期待”。
民營房企回歸土拍市場
民營房企對上海樓市的信心正在回歸，希望這些積極信號能繼續為上海樓市反彈提供支撐。
除了樓市釋放出積極的回暖信號外，上海市土地市場也在逐步復蘇。
根據土地出讓公告信息，上海市第三批集中供地推出的35宗涉宅用地全部成交（含1宗招掛復合出讓地塊及4宗“城中村”改造項目地塊），其中24宗地塊底價成交，8宗達到中止價進入“一次報價”階段，收獲土地出讓金總金額達1054億元。
值得一提的是，上海市第三批集中供地在一次性競價環節添加了“新增隨機值”的機制，與此前的土拍規則相比，一次性報價環節的隨機性增強，在進入一次性報價環節后，房企能否順利拿地將更看“運氣”。這也成為吸引房企積極參與土拍的重要因素。
作為拿地最為積極的頭部民營房企，龍湖集團在此次土拍中競得了松江區廣富林街道一宗純住宅用地，成交總價為15.41億元，樓面地價達29035元/平方米，溢價率為7.54%。
“龍湖集團最終競得一宗住宅地塊，或許也能反映出民營房企對上海樓市的信心正在回歸，希望這些積極信號能繼續為上海樓市反彈提供支撐！北R文曦表示。
此外，祥源地產和寶華集團等民營房企也有所斬獲。其中，上海本土民企寶華集團以56億元競得普陀區桃浦科技智慧城地塊，溢價率高達9.46%，這也是上海市第三批集中供地中溢價率最高的地塊。
“上海市的土拍規則很公平，企業只要符合要求就可以參與競拍，參與其中的企業不管規模大小，拿地的機會都是平等的！北R文曦進一步表示，土拍規則優化也使得在此輪土拍中出現了房企“新面孔”，比如競得青浦白鶴鎮地塊的如皋合盛置業有限公司便是一家注冊于江蘇省南通市的民營企業。
此外，保利發展和分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均以聯合體形式拿地。其中，保利發展競得寶山區顧村和徐匯區龍華的純住宅用地，拿地金額共計55.04億元，總建筑面積為12.9萬平方米；招商蛇口則以22.6億元競得了徐匯區華涇鎮地塊，總建筑面積為4.5萬平方米。
中指研究院土地事業部負責人張凱指出，在上海市此次集中供地中拿地的企業多以聯合參拍的形式參與。另外，以象嶼地產等為代表的福建省國資房企表現也較為搶眼，在當前房地產市場大環境下正積極外拓布局。