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        杭州房價,遭遇致命一擊

        http://www.shindensanpobudo.com  2020/11/21 21:12:00 來源:

        螞蟻上市暫緩透露出的深層信息,恐怕才是對杭州樓市影響最深的地方。

        以前,炒房客買房是跟著學位、地鐵走,但目前越來越多的人跟著阿里巴巴、螞蟻走。

        離亞運會也不遠了,讓我們看看杭州房價擊鼓傳花這一波最后到誰手上。

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        杭州房價曾經是中國第一高,沒錯,就是中國第一。那一年是2010年,當年的《2010年中國城市房價排行榜》顯示,杭州房價站在榜首,北京是亞軍,至于后來牛氣沖天的深圳,不過是第六名,排在溫州、三亞的后面。


        幾年后,杭州房價經歷深度調控,一蹶不振,直到2016年才爬起來。

        現在,杭州樓市正在經歷什么?我們可以從螞蟻說起,一切會有一點不一樣嗎?螞蟻上市暫緩,對杭州樓市是有影響的:網傳螞蟻員工退訂豪車豪宅,杭州房價連夜調降15%。當然,這里的調降應該是局部的調降。

        不過,螞蟻上市暫緩透露出的深層信息,恐怕才是對杭州樓市影響最深的地方。

        杭州房價大漲的推動力是什么?

        毫無疑問,杭州是數字經濟底蘊深厚的網紅城市,更因為有阿里巴巴、?低暤戎髽I而為世人矚目。

        杭州現在每年一萬多億的GDP,經常被各種力量稱頌為“一線城市”或者“準一線城市”。實際上,杭州還有一個“冠軍”頭銜,即連續多年的賣地收入冠軍——2019年全國合計賣地共4.41萬億,同比上漲19.33%,刷新了歷史紀錄。其中,部分城市的賣地收入超過2000億,杭州位列第一,達到2836億。


        杭州的賣地收入把上海都甩了一截,至于深圳,去年的賣地收入只有區區600多億,和城市體量完全不匹配。

        一方面,我們說持續大量賣地,增加土地供應量,有利于抑制房價。但是這個規律在杭州似乎失效了。伴隨著杭州土地供應量不斷增加的是杭州飆升的房價, 2019年,杭州以房價以25979元/㎡位列深圳、上海、北京、廈門之后,排名全國第五名。

        城市尚未一線,房價已經一線,這就是杭州。

        杭州房價大漲的推動力是什么?四個關鍵詞: 拆遷、基建、人口、產業。

        從2016年到2020年,杭州每年都要拆幾十個城中村,拆遷戶拿到的是真金白銀,開發商拿到的是土地,政府也是受益者。拆遷戶拿著大筆資金橫掃樓市,這是杭州樓市的主要購買力之一。

        從2016年的G20峰會之后,杭州開始加速地鐵、城際、機場快線的建設,而這些都需要錢,錢從哪里來?賣地是一個重要來源,因此不斷釋放杭州樓市利好其實是一個固定的方向。

        杭州作為一個有底蘊的歷史文化名城,再加之這些年經濟發展不錯,如果把入戶門檻放低一點,很多人會紛至沓來,事實也是如此, 杭州去年的人口破了千萬,常住人口增加的數量甚至超過深圳。


        杭州的產業結構確實合理,也相對比較抗壓,2020年杭州前三季度GDP為11567億元,增長3.2%。關鍵是“數字經濟核心產業增加值2952億元,增長11.5%,增速比上半年提高1個百分點,占GDP的25.5%”。

        杭州為了2022年的亞運會,正在全力改變城市面貌,加速基建,這本來也是諸多城市的常規路徑。把最好的城市形象展示給世界,大家臉上都有光彩。但是大批炒房客殺到,似乎要把杭州房價送回到10年前的巔峰時代。

        2020上半年,杭州樓市出現了5次“萬人搖”。7月初,杭州發布樓市新政,高層次人才購房限售5年,3.5萬元/平方米以下新房對無房家庭的傾斜比例提升至50%,對無房家庭的認定更加嚴格。此舉還是沒有熄滅炒房烈火。

        9月4日,杭州發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》,熱點商品住房項目禁止有房戶入場,堵住投靠落戶來炒房的通道,進一步落實“房住不炒”。


        調控之下,杭州樓市的環比上漲基本被遏制住了。

        11月16日,國家統計局網站數據顯示,10月份商品住宅銷售價格漲幅平穩回落。其中,杭州新建商品住宅價格10月份環比零增長;二手房價格環比上漲0.3%。

        杭州樓市正在高位盤整,有意思的是,有市民于10月23日在杭州市住房保障和房產管理局的網上大廳留言,要求“維護市民資產增值權利”,甚至具體提出了“限制土地供應”,“繼續降低落戶門檻”的操作方向。

        一方面防止新增土地、房產搶客,一方面歡迎更多接盤俠,某些杭州炒房客的算盤確實打得很精。

        那么,未來杭州的樓市會怎么走?

        螞蟻員工收入會傳遞壓力給房價

        影響杭州的樓市因素很多,但在城市層面能協調的最重要的因素應該就是三個: 土地供應、調控政策、產業發展。 利率、首付這些因素不是城市政府可以說了算的。

        土地供應方面,看杭州的意思沒打算收手,將繼續捍衛賣地冠軍的寶座:今年前三季度,全國351城整體住宅用地累計成交金額突破4萬億元,成交金額累計同比增長10%。其中,杭州位列第一,僅涉宅地塊出讓金即逼近2000億元。

        只要保持這個供應量,其實最該慌的是炒房客。

        再就是調控政策,杭州9月4日出重拳調控樓市,調控的方向就是“降杠桿”,擊退不合購房資格的炒房客。而且,杭州此前已經有100多宗“雙限”(限房價、競地價)地塊,這些地塊在掛牌之日,就設定了今后新房銷售的價格。

        這就等于是給杭州樓市上了“緊箍咒”,炒房自由度、舒適度大大降低。跌,短期內看不到,但是大漲的話,基本也沒戲了。

        這些都還是在每個城市都會看到的常規政策,杭州的不同之處在于有互聯網巨頭駐扎。 以前,炒房客買房是跟著學位、地鐵走,但目前越來越多的人跟著阿里巴巴、螞蟻走。 甚至有中介喊出了“做不了螞蟻的員工,就做螞蟻的鄰居”的口號,刺激房價上漲。


        但是從一系列的政策來看,首先可以確認的是:螞蟻的估值會下降,降到多少不好說。要看互聯網小貸的新游戲規則玩起來之后,螞蟻的增速還能保持多少。小貸的崩塌如果難以挽回的話,螞蟻的其他業務能不能頂上去,交一份過得去的報表?不知道。

        從目前的情況來看,按照新游戲規則:補足資本金、客戶來源被限定地域以及單個客戶的貸款額度下降都是確認的,螞蟻的未來如無大的變數,至少在業績方面的下滑是大概率事件。這就會影響到螞蟻員工的收入,進而傳遞壓力到房地產市場。

        反壟斷將帶來變數

        而且, 現在的事兒還不是螞蟻一家的事兒。

        11月6日,國家市場監管總局、中央網信辦、國家稅務總局三部門約請27家代表性互聯網平臺(包括阿里、騰訊、京東、百度、字節跳動、拼多多、美團、微博、攜程、滴滴等)召開規范線上經濟秩序行政指導會;11月10日,市場監管總局面向公眾發布《關于平臺經濟領域的反壟斷指南(征求意見稿)》。


        杭州的阿里巴巴明顯是“反壟斷”的主要對象之一, 這一波反壟斷會如何深刻地影響互聯網平臺的發展,還需要繼續觀察。

        在美國的歷史上,反壟斷折騰最厲害的時候,曾經有巨頭被拆分成多個公司,比如標準石油和摩根財團就是著名案例,F在就有人猜測——“拆分Facebook的可能性非常大”。美國的反壟斷的確給創新型中小企業一定的成長機會,而且每次反壟斷之后,往往會有一波創新浪潮。

        看到這里,是不是有很多人心里咯噔一下。相比之下,炒個房血虧出場,真的不是事兒,屬于小菜一碟。

        更要命的是,阿里巴巴的增速在放緩:

        阿里巴巴集團的財報顯示,在截至2020年9月30日的2021財年第二財季,該公司營收達到人民幣1550.59億元(約合228.38億美元),同比增長30%;歸屬普通股股東的凈利潤為人民幣287.69億元(約合42.37億美元),同比下滑60%。


        阿里巴巴集團股價在周四發布財報后下跌。

        馬云和蔡崇信一直在減持:截至2020年7月2日,馬云所持阿里集團股票從2019年11月26日的12.77億股,降到了10.43億股。如果按照當時阿里巴巴的市值計算,馬云套現高達430億人民幣,而阿里巴巴的二號人物,蔡崇信也在這期間減持。

        離亞運會也不遠了,讓我們看看杭州房價擊鼓傳花這一波最后到誰手上。

        杭州房價上漲的時候像瘋狂的深圳,下跌的時候(2011年-2015年)又像極了曾經的海南、鄂爾多斯。

        各位炒房客,風高浪急,站穩了,今年是2020年。

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